（一）纳税评估发现的房产税与企业所得税纳税异常

燕山市税务局对企业申报数据进行税种比对评估时发现，平山县A公司固定资产账户记录的354万元房屋，自2004年7月至2014年9月30日，按年租金额1000元每年缴纳房产税120元，房屋却按自有房产计提折旧并税前扣除。

纳税疑点：房产是自有还是租赁？如果是自有房产税存在纳税疑点，如果是租赁房产企业所得税存在纳税疑点。从疑点的发现我们可以看出，这是两个税种申报信息比对的结果，这属于实体法的综合应用。同时，又是两个税种实体法与纳税申报程序法的综合应用。

平山县税务局收到燕山市税务局推送信息后，对A公司进行约谈。

（二）约谈结果：经营用房接受投资取得，不能办理房产证

尽管公司经营用房屋作为接受投资，在工资登记注册354万元，但是实际使用的房屋是以租赁方式取得。年租金1000元人民币。在用房屋建设年代，有的是60年70年代建的沙灰红砖墙木檩顶已属于危房，有的是80年代建的300平米水泥砖结构还能作为生产经营使用。由于公司经营用房屋是在劈山整理形成的山坡平台上建造的，地理位置在平山县河东大峡谷的入口处附近。土地部门不受理土地登记，建设部门不受理房产登记。因此，不能申请办理银行贷款手续。

得出上述结论，需要不动产登记制度相关法律法规的综合应用，是税法与不动产行政监管法的结合。我国现行的先税后证制度是2005年5月发布的《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）文件正式提出。文件“一”规定：“房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。”

（三）约谈后的纳税风险点确认

平山县税务局约谈A公司后，确认的纳税风险是，接受股权投资房产没有取得所有权证明，提取折旧所得税前不得扣除，房产税不能按租赁合同缴纳，存在重大偷税嫌疑。

需要进一步查证的事实：经营用房是否属于A公司合法所有？

平山县税务局要求企业进行自查。

（四）A公司自查后的纳税风险确认

A公司自查后，自查结果与约谈结果相同：经营用房接受投资取得，不能办理房产证。A公司提交了房屋投资入股合同、资产评估报告、会计验资报告、房屋入资工商登记资料、土地部门不受理土地登记申请通知、房管部门不受理房屋登记通知。

平山县税务局根据自查结果分析，根据现行的工商登记制度，以房屋土地出资入股应提交房产证和土地使用证，凡不能提交产权证明不予办理入资手续。

评估确认的风险点：房产税涉嫌偷税。理由：A公司接受房产投资办理完成工商登记手续，即确认了A公司对接受投资房产的所有权，房产税不能按租赁合同缴纳。A公司是已办理税务登记的法人公司纳税人，可以按照“经税务机关通知申报而拒不申报”的情形，确认A公司实施偷税行为。对A公司少缴的房产税可以无限期追缴，A公司追缴十年税款的风险。“经税务机关通知申报而拒不申报”，是指办理税务登记的纳税人已取得应税收入、应依法办理纳税申报的纳税人，不按照法律、行政法规的规定办理纳税申报。

平山县税务局考虑到案情的复杂性与自查的难度，建议企业委托中介机构协助自查。A公司接受建议委托税务师事务所代理自查。

（五）工商登记、不动产登记的合法性评价

代理自查结果：以接受房屋投资仅确认出资额并未确认房屋所有权，办理工商登记并不能证明已经取得房屋所有权。代理人员提出自查结论：以接受房屋投资仅确认出资额并未确认房屋所有权，办理工商登记并不能证明已经取得房屋所有权。

税务师事务所审查时，从民法和行政许可法两方面评价A公司接受房产投资是否拥有所有权？查阅工商管理部门网站有关实物出资的一次性告知，有关信息的主要内容是：以房屋土地出资入股应提交房产证和土地使用证，凡不能提交产权证明不予办理入资手续。这个信息与税务部门取得的第三方信息是一致的，当时代理人员提出了支持税务机关纳税评估的初步结论，A公司应补缴房产税。税务师事务所按内部程序审查后认为，2008年以后工商登记一次性告知信息，是否适用于2004年应进一步查证，以避免本案适用未生效文件的法律依据适用错误。经代理人员进一步查证，本案不适用2008年工商管理部门网站一次性告知信息，而适用1993年国家工商总局公布的企业登记管理条例。根据2004年执行的工商登记制度规定，以房屋出资不需要提交房屋产权证明，只需要提交验资报告和评估报告，作为确认实收资本金额的依据，并未对房屋所有权是否属于公司进行确认。

土地登记部门实地勘察后认为，所建房屋位置，不属于平山县国有土地使用权登记范围，地貌是农民因生产生活需要劈山整理形成的山坡平台，不属于土地，不受理土地登记。2011年12月9日至2013年12月31日期间，农村土地确权登记时，登记部门以上述同样的理由不予确权，不受理土地登记。由于没有正常的建设用地登记文件，不能办理房产登记手续。

通过上述工商登记和土地登记的合法性评价，我们可以看出税务处理的关键点：一是事实根据是否查清，二是适用法律是否正确。在评价交易行为合法性时，主要涉及到民法、行政法。如新老股东之间达成的股权投资协议，法律依据是民法；有关工商登记行为和土地登记行为的法律依据是行政法。在税务处理实务当中，对交易事实的认定，有人习惯于用税法作为交易定性的依据，这必然要产生适用依据错误的风险。道理很简单，交易事实性质认定的法律依据不是税法，而是民法和行政法。

（六）代理人员建议的整改措施

1.纠正不实工商登记

2014年12月31日之前，到平山县工商局办理减资手续，变更354万元房屋出资登记。

2.纠正会计差错

账面记载的固定资产354万元房屋，本公司不具备确认资产条件，有关记录属于会计差错，在办理完毕工商登记手续后，调整会计差错。

3.重新申报房产原值

办理工商登记后，向税务机关重新申报房产原值。对以前年度房屋多提折旧作出纳税调整处理，并办理纳税申报手续。

（七）相关法律应用方法小结

上述（一）至（六）的相关法律应用，是从以下三个方面展开。

一是交易事实评价。（一）纳税评估异常疑点、（二）约谈结果属于事实部分，与（五）合法性评价结合起来，三个部分都是关于交易事实的民法、行政法的确认。

二是法律后果评价。（三）约谈后风险点确认和（四）自查风险确认，是法律后果的确认，可能承担的偷税法律责任。

三是税务处理建议。（六）整改措施，是关于风险点的税务处理意见。